A Reforma Tributária inaugurou uma nova fase de integração de dados e fiscalização no Brasil e trouxe o mercado de locações imobiliárias para o centro das discussões. Embora a emissão de nota fiscal para aluguel ainda não seja obrigatória, especialistas avaliam que o novo sistema cria as condições para que, no futuro, aluguéis passem a exigir algum tipo de documentação fiscal eletrônica padronizada.
Historicamente, a locação de imóveis por pessoas físicas sempre esteve fora da obrigação de emissão de notas fiscais. Bastava ao proprietário declarar os valores recebidos no Imposto de Renda. Esse modelo, no entanto, gerou baixa padronização e dificultou, ao longo dos anos, o cruzamento de dados entre Receita Federal, bancos e cartórios, além de limitar o controle sobre omissão de rendimentos.
Com a criação do IVA Dual – composto pela CBS (federal) e pelo IBS (estadual e municipal), o sistema tributário passa a operar com bases integradas e maior exigência de rastreabilidade das operações econômicas. Embora o aluguel não tenha sido incluído como hipótese de incidência do IVA, especialistas apontam que se trata de uma operação recorrente e financeiramente relevante, o que explica por que o tema da documentação eletrônica ganhou força.
O debate atual não envolve a criação de novos tributos, mas sim obrigações acessórias, como a eventual exigência de um documento fiscal eletrônico nacional. A medida permitiria maior integração com o Imposto de Renda, redução da informalidade e aumento da segurança jurídica no setor imobiliário.
Para os locadores, uma eventual formalização ampliaria o controle sobre os rendimentos, mas também reduziria conflitos contratuais e aumentaria a transparência. Já para os inquilinos, a existência de um documento fiscal poderia servir como comprovante formal de pagamento e residência.
Especialistas alertam, contudo, que não existe hoje lei complementar ou regulamentação que imponha essa obrigação. Qualquer mudança dependerá de aprovação legislativa e de normas do Comitê Gestor do novo sistema tributário. A expectativa é que o tema seja discutido ao longo da transição do IVA ou após sua consolidação, possivelmente entre 2027 e 2029.
Até lá, a recomendação é cautela. Locadores devem manter contratos formalizados e declarar corretamente os rendimentos no Imposto de Renda, acompanhando os próximos passos da regulamentação. O consenso é que a Reforma aponta para um mercado imobiliário mais transparente – ainda em construção, mas cada vez mais integrado ao novo modelo fiscal do país.
